Abmahnung im Mietrecht

Wenn eine Abmahnung Mieter oder Vermieter trifft

Abmahnungen werden in vielen Rechtsbereichen genutzt, um Privatpersonen oder Unternehmer auf ihr unerwünschtes bzw. gesetzeswidriges Verhalten hinzuweisen und zur Besserung zu animieren. Anders sieht es auch nicht im Mietrecht aus. Eine Abmahnung erfolgt dabei häufig, wenn schwere Verstöße gegen einen bestehenden Mietvertrag begangen wurden.

Der folgende Ratgeber beschäftigt sich intensiv mit dieser Thematik. Hier erfahren Sie unter anderem, welche Abmahnungsgründe im Mietrecht besonders prominent sind. Dazu gibt es Informationen dazu, was bei einer Abmahnung zur Wohnung beachtet werden sollte und welche Rolle ein Streitwert spielen kann. Nicht zuletzt können Sie zur Abmahnung im Mietrecht ein Muster herunterladen.

Weitere Informationen zu Abmahnungen im Mietrecht

Gründe für eine Abmahnung im Mietrecht

Wie bereits erwähnt, kommt es oft zu einer Abmahnung, wenn der Mietvertrag bzw. die darin festgehaltenen Vorgaben durch ernsthafte Verstöße missachtet werden. Nicht selten ärgern sich dabei Vermieter über ihre Wohnungsmieter. Doch das ist nicht das einzig mögliche Szenario.

Häufig treffen Abmahnungen aber tatsächlich Mieter einer Wohnung, die dauerhaft durch unerwünschtes Verhalten auffallen. Verschiedene Gründe können eine Abmahnung im Mietrecht auslösen. Es folgt eine Auswahl an typischen Abmahnungsgründen:

• Es liegt ein Verstoß gegen die Hausordnung vor: Verschiede Ursachen können eine Abmahnung aus diesem Grund auslösen. Dauerhafte Lärmbelästigung, vernachlässigte Reinigungspflichten im Treppenhaus, Schimmelbildung durch falsches Heizen oder Lüften und unerlaubtes Grillen auf dem Balkon sind hier denkbare Verstöße. Es kommt immer darauf an, was genau in der Hausordnung steht.
• Die Miete wird nicht wie vereinbart überwiesen: Dies ist einer der Hauptgründe dafür, dass Vermieter zur Abmahnung greifen. Es gehört zu den wichtigsten Pflichten des Vermieters, für seinen Wohnraum Miete zu bezahlen. Bleiben Zahlungen lange aus oder kommen vermehrt zu spät, ist ein Abmahnschreiben zu erwarten.
• Entgegen mietvertraglichen Bestimmungen werden unerlaubt Tiere gehalten: Ein grundsätzliches Tierverbot darf es im Mietsvertrag zwar nicht geben, bestimmt Auflagen darf ein Hausbesitzer jedoch machen. An diese müssen sich die Mieter, welche den jeweiligen Vertrag unterschrieben haben, auch halten. Streitpunkt sind hier nicht selten zu große Hunde.

Spezielle Abmahnungen im Wettbewerbs- und Mietrecht

Im Folgenden gelangen Sie über Verlinkungen zu Ratgebern, die spezielle Abmahnungen behandeln, die im Miet- bzw. Wettbewerbsrecht in bestimmten Fällen drohen.

• Abmahnung für Makler

Wann sind Kündigungen möglich?

Eine Abmahnung im Mietrecht soll im Idealfall dafür sorgen, dass die abgemahnte Person ihr Fehlverhalten einsieht und sich bessert. Doch es kommt auch immer wieder vor, dass einzelne Abmahnungen scheinbar wirkungslos bleiben.

Die Folge ist: Es werden weitere Abmahnschreiben ausgestellt. Diese erhöhen nämlich auch die Chance, später erfolgreich eine Kündigung durchzusetzen.

So rechtfertigen manche Verstöße durchaus Kündigungen, bei denen die sonst festgelegten Kündigungsfristen verkürzt oder umgangen werden können. Für eine fristlose Kündigung muss jedoch ein wichtiger Grund vorliegen. Das ist beispielsweise der Fall, wenn ein erheblicher Mietrückstand zu verzeichnen ist.

Bei einer Abmahnung im Mietrecht ist einiges zu beachten

Soll eine Abmahnung im Mietrecht ausgesprochen bzw. ausgestellt werden, ist dabei einiges zu beachten, damit diese nicht unwirksam ist. So gibt es klare Vorgaben und auch Empfehlungen, die zu beachten sind. Wer eine Vertragspartei abmahnen will, sollte folglich darauf achten, dass:

• die Abmahnung in schriftlicher Form verfasst ist. Zwar sind mündliche Abmahnungen ebenso gültig, sie sind jedoch später vor Gericht deutlich schwerer nachzuweisen. Ein Schriftstück hilft dabei, eindeutig zu belegen, welcher Wortlaut zur Ermahnung genutzt wurde.
• der Abmahnungstext klar und verständlich formuliert ist. Es muss unzweifelhaft daraus hervorgehen, welche Vertragswidrigkeiten vorliegen und was in Zukunft unterlassen werden soll. Eine Abmahnung im Mietrecht ist nicht ordnungsgemäß, wenn diese nur eine allgemeine Unzufriedenheit ausdrückt.
• ein Mieter eine Abmahnung ausschließlich vom Vermieter erhalten kann. Höchstens eine bevollmächtige Person besitzt noch das Recht dazu. Das können beispielsweise Zwangsverwalter, Nachlassverwalter oder Testamentsvollstrecker sein. Abmahnungen durch nicht bevollmächtigte Personen sind grundsätzlich nicht wirksam.

Bewohnen mehrere Mieter eine Wohnung, ist darauf zu achten, dass das Abmahnschreiben die Person(en) erreicht, welche zur Unterlassung aufgefordert werden sollen.

Aber auch eine umfassende Abmahnung, die alle Hausmieter erreicht, kann in einigen Fällen sinnvoll sein. Dabei können die sich ordnungsgemäß verhaltenden Mieter auf die Betroffenen einwirken und diese zur Besserung animieren.

Ein Muster zur Abmahnung im Mietrecht herunterladen

Im Folgenden können Sie ein Muster zu einem Abmahnschreiben herunterladen, wie es im Mietrecht typisch ist. Dabei darf nicht vergessen werden: Solche Abmahnungen unterscheiden sich natürlich grundsätzlich bezüglich ihres Inhalts. Folglich dienen Muster dieser Art nur der Orientierung. Sie sollen dem Mieter bzw. Vermieter eine Idee davon geben, wie entsprechende Abmahnungen aufgebaut sind. Folglich können Sie nicht einfach übernommen und weiterverwendet werden.

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Über den Autor

Murat Kilinc

Murat Kilinc schloss sein Jura-Studium an der Universität Bremen 2011 mit dem Examen ab. Sein Referendariat führte ihn ans OLG Celle und in den Landgerichtsbezirk Verden. Seine Zulassung als Anwalt erhielt er 2014. Seit 2018 ist er zudem Fachanwalt für Verkehrsrecht. Daneben befasst er sich u. a. mit den Bereichen Miet- und Zivilrecht.